Главная | Государственное регулирование прав на недвижимость и сделки с ним

Государственное регулирование прав на недвижимость и сделки с ним

Реализация же права требования путем исполнения другим лицом корреспондирующей обязанности должна прекращать само право требования. Таким образом, регистрация права обязательственного означала бы регистрацию не прав на недвижимость и сделки с недвижимостью в терминологии ГК , а регистрацию некоего притязания одного лица к другому, которое исчерпывалось бы полностью в момент его осуществления исполнения. Достаточно заметить только, что такая регистрация ГК не предусмотрена, а введение ее вряд ли может быть сколько-нибудь корректно обосновано.

Именно эти права и можно было бы регистрировать именно в качестве прав на недвижимость, поскольку публичное подтверждение существования таких прав может быть истолковано и как находящееся в интересах правообладателя, и как находящееся в интересах третьих лиц.

Однако поскольку данные права не составляют самостоятельного права по отношению к праву собственности, а являются, наоборот, как бы временным заимствованием другим лицом соответствующих правомочий у собственника, постольку и регистрация таких прав возможна только в виде регистрации соответствующего изменения правомочий собственника, перераспределения его правомочий другому лицу.

Удивительно, но факт! Регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в законную силу решением суда, арбитражного или третейского суда.

Возникновение названных прав у лица, не являющегося собственником вещи недвижимости , означает сокращение или прекращение одноименных прав у самого собственника. В описанной ситуации можно говорить, что соответствующие права собственника перешли к контрагенту по договору, в силу реализации обязательственного отношения, которое есть реализация права собственности, заложенная в нем в потенциал. В этой связи допустимой должна быть признана только регистрация изменения объема правомочий собственника, поскольку новых прав на недвижимость не возникает, а происходит только их перераспределение между лицами.

Такое изменение может произойти лишь в силу распоряжения собственником своим правом реализация права. Несколько особняком выглядит тот же вопрос применительно к регистрации сервитута, ибо употребление указанных терминов в отношении сервитута следует признать допустимым, поскольку сервитут есть вещное право с легально определенным объемом правомочий правообладателя, что дает основания рассматривать его и как самостоятельное право и, следовательно, как обременение права собственности.

Решение же вопроса о том, регистрировать ли его в том или ином качестве, представляется более или менее техническим, поскольку оба варианта лежат в рамках одной системы регистрации - системы регистрации прав.

Видимо, следует регистрировать его в обоих качествах: Поэтому понятие государственной регистрации как правоприменительной деятельности шире понятия регистрации как юридического акта. Правоприменительная деятельность учреждений юстиции является формой государственного контроля правильности приобретения прав и возникновения обязательств по поводу недвижимости. Таким образом, под термином "государственная регистрация" следует понимать всю совокупность действий учреждений юстиции, сопутствующих признанию права.

Государственная регистрация - это процесс, процедура, осуществляемая в соответствии с законом. Несмотря на отсутствие такого определения в законе, систематическое и логическое толкование норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона о регистрации позволяет сделать вывод, что законодатель регламентирует государственную регистрацию именно как процесс. Главой III Закона о регистрации установлен порядок регистрации, включая процедуры приостановления и отказа.

Все действия учреждений юстиции, а не только внесение записей в Единый государственный реестр, есть элементы государственной регистрации как процесса.

Удивительно, но факт! Так, государственная регистрация прав на недвижимое имущество рассматривается как ненормативный акт государственного органа, юридический факт в фактическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе.

Уместна аналогия с гражданским или арбитражным процессом: В настоящее время процедурные вопросы государственной регистрации регулируются не только Законом о регистрации, но подзаконными актами: Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля г.

Порядок внесения записей и удостоверения регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также порядок регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам определяется Инструкцией, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации, Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 ноября г.

В регионах России складывается различная практика регистрационных действий, обусловленная сложностью и разнообразием ситуаций, связанных с приобретением прав на недвижимость. Предметом настоящей публикации является исследование таких типовых правоприменительных процедур учреждений юстиции как правовая экспертиза, приостановление и отказ в государственной регистрации.

Задачи и пределы правовой экспертизы Закон и иные правовые нормы связывают возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей с юридическими фактами. Правомерные действия, совершаемые с намерением породить юридические последствия, называются юридическими актами. Юридические акты классифицируются на односторонние и двусторонние многосторонние.

Односторонний акт влечет за собой правовые последствия независимо от воли других лиц. Таковы односторонние сделки, акты органов государственной власти и местного самоуправления, судебные акты, односторонние действия участников обязательственных правоотношений.

Примером многосторонних актов в гражданском праве являются договоры. В определенных случаях для возникновения правоотношения необходим не отдельный юридический факт, а их совокупность, именуемая фактическим составом.

Так, право на наследство возникает на основании совокупности юридических фактов, именуемых правопреемством. Фактический состав правопреемства состоит из юридических фактов факта принадлежности имущества наследодателю, факта его смерти, факта родственных отношений и юридических актов - односторонних и многосторонних сделок завещания, принятия или отказа от наследства, раздела наследства. Поэтому выдача свидетельства о праве на наследство является не односторонним нотариальным актом, порождающим право на наследство, а юридическим актом подтверждения установленного законом фактического состава наследственного правоотношения.

Рекомендуем к прочтению! аренда земли в г.геленджик

В то же время, правопреемство при реорганизации юридических лиц не может быть подтверждено одним документом. Передаточный акт или разделительный баланс определяют только объем передаваемых прав и обязанностей вновь созданному юридическому лицу. Сингулярное правопреемство рождается из фактического состава наличия прав и обязанностей реорганизованного юридического лица, передачи их правопреемнику, факта государственной регистрации вновь созданного и прекращения реорганизованного юридического лица.

Другим примером возникновения права на основании фактического состава являются предусмотренные ст.

Государственное регулирование сделок с недвижимостью

Строго говоря, и в случае отчуждения недвижимости на основании договора право также возникает при наличии двух фактов - заключения договора и его исполнения путем передачи недвижимости в собственность приобретателю. В соответствии с вышесказанным документальные основания для государственной регистрации прав, указанные в п.

Как отмечалось выше, односторонние сделки относятся к односторонним юридическим актам, однако с учетом того, что государственной регистрации подлежит только одна односторонняя сделка с недвижимостью - отказ одаряемого принять дар ст.

За защитой нарушенного или оспариваемого права юридические и физические лица обращаются в суд, а в учреждения юстиции обращаются за подтверждением бесспорного права на недвижимость. Ключевой процедурой государственной регистрации является правовая экспертиза, которая предшествует внесению регистрационных записей как юридическому акту признанию права. Правовая экспертиза - это проверка юридической силы правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов п.

Цель правовой экспертизы заключается в определении возможности совершения юридического акта признания бесспорного права, внесения записей в Единый государственный реестр. Поэтому задачами правовой экспертизы являются установление: Юридическим актом, влекущим возникновение права, является только правомерное действие. Вместе с тем, в силу документального характера государственной регистрации особое внимание должно уделяться также проверке оформления документов с целью исключения сомнений в их действительности.

В соответствии с указанными задачами пределы правовой экспертизы определяются проверкой действительности поданных документов в отношении прав на недвижимое имущество, в том числе проверкой законности сделки, а также проверкой имеющихся в Едином государственном реестре записей по заявленному объекту недвижимого имущества.

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает 1 См.: Созданная в Российской Федерации система регистрации выполняет следующие функции: Характер вышеперечисленных функций обусловливает, с одной стороны, социально-правовую значимость государственной регистрации, с другой стороны - ее учетно-систематизационную роль.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является основной особенностью и одним из наиболее существенных элементов правового режима недвижимости.

Удивительно, но факт! Регистратор вправе потребовать от заявителей помимо обычных документов заявления, квитанции об оплате регистрации и т.

Ввиду особой сложности и значимости сделок с недвижимым имуществом в системе правового регулирования современного имущественного оборота действующее законодательство предусматривает обязательность их государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными нормативными актами.

Принципиальной особенностью существующей в России регистрационной системы является обязательность регистрации не объектов недвижимости, не правообладателей и не документов о правах на недвижимость, а самих прав на недвижимое имущество, их ограничений обременений , а также собственно сделок с недвижимостью. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним может рассматриваться как комплекс урегулированных правом общественных отношений, одни из которых являются имущественными отношениями между участниками оборота по поводу возникновения, изменения, перехода и прекращения прав на недвижимость , другие управленческие между участниками оборота и регистрирующими органами по поводу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Велика роль регистрации в системе правового регулирования современного имущественного оборота в России. Деятельность органов власти в области правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом направлена на обеспечение: Одним из объектов государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом является договор аренды нежилых помещений.

Наши услуги

В условиях перехода к рыночной экономике договор аренды недвижимости вообще и нежилых помещений в особенности получил широкое распространение. По договору аренды арендодатель обязуется передать здание или сооружение арендатору за плату во временное пользование, или во временное владение и пользование, или во временное пользование ст. Пользование имуществом при аренде обязательно сопряжено с его эксплуатацией со стороны арендатора, с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества.

Этим качеством договор аренды отличается от договора на оказание возмездных услуг, который может быть сопряжен и с временным пользованием имуществом исполнителя со стороны заказчика, интерес которого, однако, сводится к получению услуги как таковой с исключением возможности присвоения плодов, продукции и доходов, которые дает возможность пользования соответствующим имуществом. Анализ положений ГК РФ, иных федеральных законов и других правовых актов, регулирующих арендные отношения, позволяет признать справедливым вывод о том, что договор аренды нежилых помещений не выделен в особую разновидность договоров аренды, в отличие от договора купли-продажи, где установлены специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с куплей-продажей любого недвижимого имущества см.

Специальные правила, касающиеся аренды любого недвижимого имущества, помещены непосредственно в составе общих положений об аренде, т. В то же время ГК РФ содержит специальные правила об аренде зданий и сооружений см.

По этой проблеме существуют различные точки зрения: Представляется, что разночтения вызваны отсутствием в современном российском законодательстве легального определения понятия нежилого помещения, хотя во многих нормативных актах оно содержится и, кроме того, употребляется в различном контексте.

Существующие расхождения в подходах к понятию нежилого помещения с точки зрения как его содержания, так и объема весьма негативно сказались на разрешении, прежде всего, практических вопросов, связанных с регистрацией договоров аренды нежилых помещений.

В частности, предметом острых дискуссий явился вопрос о том, обязательна ли регистрация договоров аренды нежилых помещений, заключаемых на срок менее одного года. Такие требования обосновываются тем, что действие ст. Нормативное закрепление понятия нежилого помещения, по мнению автора, логически разрешит эту ситуацию, поскольку без четкого определения объекта права, подлежащего государственной регистрации, невозможно будет упорядочить процесс регистрации прав на нежилые помещения.

Предлагается считать нежилым помещением отдельно стоящее здание строение или его часть, предназначенные для производственных, торговых, административных и иных целей, не связанных с их использованием по лично-бытовому назначению, отвечающие соответствующим строительным, техническим и противопожарным нормам, а также поставленные на учет в 1 См.

По своей правовой природе договор аренды нежилого помещения выступает в качестве самостоятельного типа гражданско-правового договора. С принятием Федерального закона от 9 июня г. Действующее законодательство допускает возможность государственной регистрации: Проблему регистрации нельзя назвать недостаточно исследованной, вместе с тем количество споров в этой области не уменьшается.

Они возникают вследствие неверного понимания смысла и значения соответствующих правовых норм, при этом зачастую приоритет отдается не законности, а целесообразности.

Удивительно, но факт! Однако со временем эта форма перестала удовлетворять потребностям возрастающего вотчинного оборота, так как сопровождающая ее гласность была доступна не для всех и проявлялась только лишь при самом возникновении права, а не сопровождала его в последующем.

Такая позиция строится на действительных и мнимых противоречиях законодательства. Специфические признаки и особенности договора аренды нежилых помещений, значимость и сложность процесса их регистрации приводят к необходимости устранения противоречий и изменения отдельных положений ГК РФ.

Автором предлагается, в частности, с учетом значимости и сложности процесса регистрации договоров аренды нежилых помещений внести 1 См.: Следует еще раз подчеркнуть, что государственная регистрация сделки порождает неразрывно связанные правовые последствия: В качестве направлений совершенствования правового регулирования отношений, связанных с государственной регистрацией, предлагается: Рамки настоящего исследования не позволяют раскрыть весь спектр проблем, вызванных широтой вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что требует более детального изучения отдельных ее направлений.

Предложения и выводы автора по проблемам совершенствования механизма правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом на примере договоров аренды нежилых помещений в г. До регистрации передачи государственный регистратор обязан проверить наличие этих условий в договоре, поскольку при их отсутствии договор будет считаться незаключенным п.

Государственная регистрация передачи имущества в доверительное управление должна заканчиваться внесением записи об этом в Единый государственный реестр прав и выдачей доверительному управляющему Свидетельства о государственной регистрации права[2]. Важно иметь в виду, что для регистрации передачи в доверительное управление предприятия к акту или иному документу о его передаче должны быть приложены: Доверительное управление недвижимым имуществом как вид ограничения обременения права собственности по общему правилу возникает на основании сделки.

Поэтому запись о нем необходимо производить в подразделе III-4 Единого государственного реестра прав регистрация обременений. Согласно определению договора его целью служит управление имуществом в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя.

Казалось бы, именно эти лица и должны быть указаны в подразделе III-4 Единого государственного реестра прав в качестве лиц, в пользу которых ограничивается право собственности. На самом деле в пользу этих лиц учреждается лишь управление недвижимым имуществом. Каких-либо самостоятельных прав на недвижимость они как получатели дохода от управления ею не приобретают. Реально право собственности владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью ограничивается в пользу только одного лица - доверительного управляющего п.

Похожие статьи

Именно он, как представляется, и должен быть указан в качестве того, в чью пользу такое ограничение обременение вводится. К наиболее распространенным из них относятся: В этом случае договор заключается между управляющим и органом опеки и попечительства.

Регистратор вправе потребовать от заявителей помимо обычных документов заявления, квитанции об оплате регистрации и т. При этом доверительный управляющий и опекун или попечитель в одном лице совпадать не должны; б доверительное управление недвижимым имуществом гражданина, над которым установлено попечительство в форме патронажа, регулируется ст.

Ключевые слова

При передаче в доверительное управление такого имущества регистратор вправе потребовать от заявителей оригинал договора, акт приема-передачи имущества, а также постановление органа опеки и попечительства об установлении попечительства в форме патронажа и назначении конкретного лица попечителем. В соответствии с указанной статьей договор в этом случае заключается между подопечным и попечителем, который одновременно становится доверительным управляющим подопечного; в доверительное управление имуществом гражданина, признанного безвестно отсутствующим.

Статья 43 ГК, установившая данное основание, предусматривает две возможности заключения договора с доверительным управляющим. Наиболее типична ситуация, при которой договор заключается после принятия судом решения о признании гражданина безвестно отсутствующим.

Удивительно, но факт! Таким образом, цель защиты имущественных прав участников оборота недвижимости выступает не только главной целью регистрации прав на недвижимость, но и всего правового регулирования оборота недвижимости.

В этом случае в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должны быть представлены, помимо обычных, следующие документы: Во втором случае договор доверительного управления недвижимым имуществом отсутствующего гражданина может быть заключен и до истечения одного года со дня получения последних сведений о месте его пребывания п. Поэтому нельзя согласиться с мнением некоторых авторов, например, Е. Речи о такой замене вести нельзя в принципе.

В последнее время, как отмечает Е. Как представляется, в каждой из предлагаемых позиций есть свое рациональное зерно.

Информация

Вполне можно говорить о государственной регистрации прав на недвижимое имущество как о гражданско-правовом институте, если включать в этот институт все нормы гражданского права, относящиеся к регистрации прав на недвижимое имущество. Эти нормы можно обнаружить не только в Гражданском кодексе и Законе о регистрации. Однако следует признать, что нормы, определяющие порядок регистрации, окажутся за пределами такого института гражданского права.

Государственная регистрация как юридический акт. В Российской Федерации действует определенный порядок оформления прав на недвижимое имущество — это государственная регистрация прав и сделок с ним.

Для точного соблюдения установленного порядка оформления необходимо знать ключевые положения законодательства. Государственная регистрация — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения обременения , перехода и прекращения прав на недвижимое имущество.

Она является единственным доказательством существования права на недвижимость. В соответствии с законодательством регистрации подлежат права, ограничения обременения прав и сделки с недвижимым имуществом.

ГК РФ устанавливает, что государственной регистрации подлежат право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество, их возникновение, переход и прекращение. К иным вещным правам относят: Обязательность государственной регистрации возникает в двух случаях: Последнее можно сделать одновременно со сделкой или переходом права.

Тогда платить государственную пошлину за регистрацию ранее возникшего права не нужно. Зарегистрировать данное право можно будет лишь после учёта и регистрации прав на каждый объект недвижимости, который входит в его состав. Некоторые объекты, наоборот, больше не подлежат кадастровому учёту, например, такие как участки недр.

В настоящее время одновременное осуществление учёта и регистрации невозможно.



Читайте также:

  • Ст 77 фз об ипотеки
  • Образец заявления на невиновность в дтп
  • Сумма пошлины при оформлении права собственности на квартиру